房地工業(yè)的水終究有多深？贏利終究有多大？房?jī)r(jià)走勢(shì)何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)……
沒(méi)有25%的贏利，開(kāi)發(fā)商難以在生計(jì)
1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬(wàn)殺進(jìn)四川房地產(chǎn)界，成立了一家房產(chǎn)公司，四年以后，該公司財(cái)物就現(xiàn)已逾6億元，變成成都聞名房產(chǎn)公司。
該公司發(fā)家史被成都一家媒體發(fā)表以后，不少市民驚嘆：“真是難以置信，做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財(cái)！”
川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭：“通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商揭露的贏利是8%-15%，實(shí)際上真正的贏利都在25%以上?！彼闷鹱詡€(gè)抽了半包軟中華的香煙，接著說(shuō)：“不是暴利，咱們?cè)鯓映榈闷疬@種煙?！?/span>
25%的贏利，意味著房?jī)r(jià)的四分之一被開(kāi)發(fā)商揣進(jìn)了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國(guó)工商聯(lián)的查詢標(biāo)明，房地工業(yè)的稅后凈贏利在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力煤氣職業(yè)的贏利高1倍。
另一位開(kāi)發(fā)商則很冤枉地通知房地產(chǎn)獵頭，做不到這么高的贏利，開(kāi)發(fā)商根本就別想活下來(lái)。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，前前后后就要蓋二三十個(gè)公章，每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番，況且還有那么多不明不白的稅外費(fèi)。”
據(jù)他的介紹，開(kāi)發(fā)商做一個(gè)樓盤，需求經(jīng)過(guò)國(guó)土局、計(jì)劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部分，逢年過(guò)節(jié)的時(shí)分，每一關(guān)的巨細(xì)菩薩都要拜。尤其是新年和中秋國(guó)慶等傳統(tǒng)節(jié)日，即是與官員聯(lián)絡(luò)感情的最佳時(shí)機(jī)。各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況不相同，官員所處位置與協(xié)助自個(gè)的程度不相同，打點(diǎn)聯(lián)系的好處費(fèi)也有不相同的晴雨表。以西部中等城市為例，一個(gè)科級(jí)干部的過(guò)節(jié)費(fèi)大概要封個(gè)5000元，處級(jí)干部1萬(wàn)到2萬(wàn)，局級(jí)干部則需求3萬(wàn)到5萬(wàn)才拿得出手。用來(lái)疏通聯(lián)系的好處費(fèi)幾年算下來(lái)，大概占到樓盤總本錢的2%或3%擺布，有的乃至更高。
他說(shuō)：“那些干部都很理解，咱們把錢用報(bào)紙一包，放到檔案袋里，獨(dú)自約個(gè)時(shí)分，電話里說(shuō)有個(gè)急件報(bào)批，對(duì)方就理解了。碰頭把文件袋給對(duì)方就完事了，通常送錢的當(dāng)天不會(huì)別的組織啥活動(dòng)。有時(shí)遇到嫩一點(diǎn)的干部，還會(huì)友誼提示他不要把錢的事泄漏給老婆孩子，也不要立刻存銀行，由于紀(jì)檢監(jiān)察部分通常是從這些環(huán)節(jié)翻開(kāi)缺口的。”
這位開(kāi)發(fā)商點(diǎn)上一只煙感嘆地說(shuō)：“有的開(kāi)發(fā)商送錢大方，有的則對(duì)比小氣。假如送少了，不光達(dá)不到公關(guān)效果，能夠還會(huì)起反效果。有的干部收到一兩千的紅包，直接交給紀(jì)檢部分交換政績(jī)了，而收得多通常舍不得交，這也叫抓大放小嘛?！?/span>
據(jù)他泄漏，出手大方的開(kāi)發(fā)商就事通常都格外順暢，和主管部分常常來(lái)往、私交熟的開(kāi)發(fā)商，上午送去的報(bào)批件下午就能批下來(lái)，而聯(lián)系不硬的開(kāi)發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊(duì)，比如說(shuō)7個(gè)作業(yè)日或許15個(gè)作業(yè)日批下來(lái)。在房地產(chǎn)界，時(shí)刻通常就意味著金錢和贏利。主管部分越早批下來(lái)，銀行的按揭款和有關(guān)借款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報(bào)批得慢，資金就恰當(dāng)于被套住了，要承當(dāng)恰當(dāng)大的融資危險(xiǎn)。所以，開(kāi)發(fā)商圈子里常說(shuō)的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對(duì)干部要舍得，對(duì)老百姓要哭窮”?！皩?shí)際上，樓盤贏利假如少于30%，沒(méi)人情愿做！”
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三大方法撐起房產(chǎn)高贏利
明顯，當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)已成了一個(gè)暴利職業(yè)，但是這種高贏利是怎么做起來(lái)的呢？據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商保護(hù)自個(gè)高贏利的“方法”通常有以下三種：
調(diào)樓房盤容積率調(diào)高容積率是緊縮樓盤本錢的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，當(dāng)前計(jì)劃和城建部分同意的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率通常不超越2。也即是說(shuō)房地產(chǎn)商能夠開(kāi)發(fā)不超越2倍于土地面積的商品房。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)經(jīng)過(guò)特別的路徑，打通主管部分的聯(lián)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或許5，有的乃至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上能夠開(kāi)發(fā)3倍、5倍乃至10倍于土地面積的商品房?！捌降匕螛欠?，贏利立刻出現(xiàn)幾許基數(shù)的增長(zhǎng)?！?/span>
這位開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)獵頭說(shuō)，當(dāng)然，能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實(shí)力”，通常都是和政府有關(guān)主管部分恰當(dāng)熟絡(luò)的“業(yè)界通天大腕”。其間的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說(shuō)：“要看哪個(gè)房地產(chǎn)商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見(jiàn)不到人，去哪兒了？很多時(shí)分陪領(lǐng)導(dǎo)干部垂釣去了，旅游去了。聯(lián)系不到位、實(shí)力不行雄厚的開(kāi)發(fā)商想陪也輪不上呢?！?/span>
做假賬、巧避稅一些開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)獵頭說(shuō)，房地產(chǎn)商手上通常都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，深諳開(kāi)發(fā)商做假賬的需求，能夠駕輕就熟地將樓盤賬目上的本錢金額加大。分明賺一個(gè)億的樓盤，能夠處理成只賺四千萬(wàn)或許更低，給外界造成樓盤本錢越來(lái)越高不得不提高報(bào)價(jià)的假像。
一些開(kāi)發(fā)商還通知房地產(chǎn)獵頭，房地產(chǎn)商還很長(zhǎng)于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠方針，在出售新的樓盤通常都會(huì)在這些當(dāng)?shù)刈?cè)一個(gè)新的公司，以享用高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的新公司稅收減免等優(yōu)惠方針。他們說(shuō)，做一個(gè)樓盤也就幾年時(shí)刻，剛好和新公司減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項(xiàng)就能夠省下數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)元。”
差價(jià)空轉(zhuǎn)按照國(guó)家的方針，土地必需先進(jìn)入各地的“土地儲(chǔ)備中間”，然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會(huì)與當(dāng)?shù)卣虑斑_(dá)到暗里協(xié)議，許諾假如得到這塊土地，將會(huì)怎么報(bào)答，如無(wú)償替政府承當(dāng)一些公益性建設(shè)為市民建筑一個(gè)廣場(chǎng)或是筑路架橋，而政府將給于恰當(dāng)份額的土地優(yōu)惠。所以當(dāng)?shù)卣ǔ?huì)在土地掛牌拍賣之前有關(guān)于性地設(shè)置門檻，以阻斷其他的競(jìng)拍者。
當(dāng)事前做了作業(yè)的開(kāi)發(fā)商如愿以償拿下土地標(biāo)的后，賬目上按對(duì)外拍賣的報(bào)價(jià)將錢劃到當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)，緊接著又會(huì)給當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)打一份陳述，闡明自個(gè)無(wú)償建筑市政公益設(shè)備，期望政府給予價(jià)差補(bǔ)助或優(yōu)惠。然后就像公司出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的方式相同，財(cái)務(wù)會(huì)經(jīng)過(guò)土地局返還開(kāi)發(fā)商約好份額的金錢。這樣開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是以折扣價(jià)買到了好地塊，假如辦理和控制建筑本錢有效，返還的金錢除了建筑公益設(shè)備還能夠有剩下。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)以“樓盤周圍環(huán)境美化好、公益市政設(shè)備齊全”為由舉高房?jī)r(jià)。這樣，建筑市政設(shè)備的本錢經(jīng)過(guò)高漲的房?jī)r(jià)終究還是攤到了老百姓頭上，開(kāi)發(fā)商天然穩(wěn)賺不賠。
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“國(guó)八條”面對(duì)履行檢測(cè)當(dāng)?shù)卣畷?huì)期望房?jī)r(jià)跌落嗎？
為了平抑房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院先后于本年3月、4月相繼出臺(tái)了被媒體稱之為“平抑房?jī)r(jià)組合拳”的新舊“國(guó)八條”共16條指導(dǎo)性辦法。但是對(duì)以“平抑房?jī)r(jià)、調(diào)控房市”為首要目標(biāo)的“國(guó)八條”，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以為，“國(guó)八條”要獲得估計(jì)實(shí)效將取決于能否有力地得到履行和施行，而作為履行、施行其辦法的首要力氣——當(dāng)?shù)卣遣磺樵缚吹阶詡€(gè)轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)跌落。
一位開(kāi)發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭，如今全國(guó)各地都在搞“運(yùn)營(yíng)城市”，城市怎樣運(yùn)營(yíng)？說(shuō)白了，即是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。當(dāng)?shù)卣缓髲某礋岬牡貎r(jià)中賺取很多資金。所以沒(méi)有幾個(gè)當(dāng)?shù)卣谕詡€(gè)轄區(qū)內(nèi)的房市寂靜，而越火爆越好。要保持房市的火爆，就要不斷地制作對(duì)住房的很多需求，不斷地以改進(jìn)城市環(huán)境為由進(jìn)行很多拆遷，以發(fā)生恰當(dāng)對(duì)房產(chǎn)的被迫需求。
由于房地工業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要工業(yè)部分，既具有先導(dǎo)性又是一個(gè)基礎(chǔ)性的職業(yè)，它的開(kāi)展既對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有無(wú)窮的股動(dòng)效果又受制于國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的水平，所以房市和股市通常都被看作是一個(gè)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展的“晴雨表”。這種狀況下，當(dāng)?shù)卣畷?huì)期望房?jī)r(jià)跌落嗎？
一位開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)獵頭說(shuō)，近兩年來(lái)，成都的房?jī)r(jià)上漲10%擺布，而成都市房管局依然覺(jué)得成都市的房?jī)r(jià)不高，房?jī)r(jià)上漲較快只是由于前幾年起點(diǎn)很低。就在國(guó)務(wù)院接連出臺(tái)兩個(gè)平抑房?jī)r(jià)的“國(guó)八條”以后不久，成都市房管局就舉行新聞發(fā)布會(huì)，通知媒體，“成都的房?jī)r(jià)水平根本合理”。
房地產(chǎn)獵頭打電話到成都房管局預(yù)定采訪，其擔(dān)任新聞宣傳的作業(yè)人員通知房地產(chǎn)獵頭說(shuō)：“成都的房?jī)r(jià)不高，談不上按捺，關(guān)于調(diào)控房市來(lái)說(shuō)，咱們正在研討有關(guān)方針。”
一位內(nèi)業(yè)人士通知房地產(chǎn)獵頭，依據(jù)世界銀行的一項(xiàng)查詢結(jié)果標(biāo)明，一套住房的報(bào)價(jià)假如是一個(gè)家庭年收入的3—6倍時(shí)是合適的。按照這個(gè)份額，按2004年成都住所五城區(qū)均價(jià)3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)核算，三口之家采購(gòu)一套70平方米住所需求7.3年，房?jī)r(jià)收入比為7.3﹕1，高于世界銀行查詢的規(guī)范。
“但疑問(wèn)還不僅在于此，”這位業(yè)界人士著重說(shuō)，“全年城市人均可支配收入，抹煞了很多低收入階層與當(dāng)前房市的無(wú)窮距離。成都作為全部中國(guó)社會(huì)的一個(gè)縮影，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有構(gòu)成一個(gè)兩頭小中間大的契型社會(huì)，很多低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而依據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中間出書的《世界人居陳述》，假如住房報(bào)價(jià)與大多數(shù)家庭的收入比超越了5倍，則闡明房地產(chǎn)商場(chǎng)出現(xiàn)了疑問(wèn)，由于這時(shí)大多數(shù)人都買不起房子了?！?/span>
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