9月以來，在接近一百天的工夫內，市局面與政策面都發(fā)作了分明變更，乃至是轉機性的宏大變更，房地產獵頭暫且稱之“百日劇變”。市局面的宏大變更在于，大城市的月度成交量繼續(xù)增加，特別是10月量跳升；政策面的宏大變更在于，繼中央救市之后，地方也舉動起來，央四條與降息皆為大手筆。房地產短周期的真理在于，市場是動搖的、輪回的，會有春夏秋冬。遺撼的是，關于思想固化、守株待兔的人來說，短周期紀律跟他們沒緊要！按短周期實際，客歲3月后，房地產獵頭關于市場逐漸看淡；往年9月以來，轉而逐漸看暖。為了讓人人零碎性的剖解房地產獵頭的心思旅程，若何停止市場數據和政策的跟蹤剖析，以及自成一體的邏輯系統(tǒng)。資深北京獵頭把9月以來的關于市場與政策的七篇剖析文章，聚集如下，供人人參考。
北京獵頭第一篇：9月3日
微觀面不支撐房價大跌
微觀經濟與政策，對房地產市場影響很大。同時，作為經濟支柱家當，房地家當的降溫也會拖累經濟增加。經濟、政策、樓市，在中國經濟中，構成了“三角戀受”，不時的演出愛恨情仇的故事。
近期發(fā)布的微觀數據，有點好看。匯豐中國8月制造業(yè)推銷司理人（PMI）初值為50.3%，創(chuàng)近三個月最低，個中反應表里需的新訂單指數和新出口訂單指數均大幅回落。其實7月份的諸多半據已顯示，比方更能反應短期經濟冷暖的“克強指數”的三個組成目標均呈現回落：1至7月，全國用電量同比增加4.9%，比擬上半年用電量5.3%回落；7月全國鐵路貨運總同比降低4.4%，7月新增人平易近幣存款3852億元，為2009年11月以來的最低。
7、8月份幾組數據的走弱，不掃除基數及時節(jié)性要素的影響，但經濟上升乏力不言而喻。往年一季度，GDP增幅只要7.4%，二季度以來繼續(xù)的停止“微安慰”后，二季度略有惡化，上升至7.5%。然則，微安慰的后果亦偏“微”。往年“保7.5%”的壓力很大。估計下半年還將繼續(xù)加大微安慰的力度，能夠晉級為“中安慰”。
經濟增幅下滑，房地產“義務”嚴重。放眼國際，在多半國度，房地產多是支柱家當，經濟增加無足輕重，即使是金融、科技等古代效勞高度興旺的美國亦如斯。2008年國際金融危機源于美國樓市大幅降溫，2012年以來美國經濟繼續(xù)蘇醒異樣受樓市回暖拉動?；貞浳覈?997年為使拉動經濟走出東亞金融危頂的泥潭，地方將室廬家當作為新的經濟增加點，1998年停止片面房改，2003年“國18條”中初次明白房地家當已成為國平易近經濟的主要支柱家當。
兩組數據可鑒房地產對經濟的感化。其一，我國房地家當添加值占GDP的比重，由2000年的4.2%繼續(xù)進步至2013年的5.9%，因為我國的房地家當添加值盤算低估了房租，這一比重被低估了，美國和日本波動在10%以上。其二，房地產開辟投資占GDP的比重，由2000年的5%繼續(xù)進步至2013年的15.1%。這一程度，根本與興旺國度樓市大開展階段鄰近或超越。
上述是兩組屬中臨時數據。從短期數據來看，往年以來房地產嚴重“拖累”經濟。次要是三數據：發(fā)賣、建立、投資。1-7月，全國商品房發(fā)賣面積同比降低7.6%，而過來十幾年，只要2008年同比下跌近15%，其他年份多是正增加；全國房地產開辟企業(yè)衡宇新開工面積同比降低12.8%，過來十幾年，只要2012年同比下跌近8%，其他年份多是正增加；全國房地產開辟投資同比增加13.7%，分明低于2001-2013年時期25%的均值，更癥結的是，也低也于往年1-7月17%的全國固定資產投資增幅。
眾所周知，拉動經濟增加的“三架馬車”中，投資可變量最大，是影響短期經濟增速的最主要目標。2012年以來，投資增幅下了一個臺階，中國經濟也下了一個大臺階。往年以來，投資又下了一個臺階，次要是由于房地產開辟投資下了一個大臺階。同時，工業(yè)投資也趨弱，只要基建投資有所起色。然則，靠國度大建“鐵公機”，很難對沖房地產投資下滑留下的宏大缺口。
以后三類房地產目標皆蹩腳，特別是開辟投資增幅比汗青均值大減近半，客不雅上請求當局停止恰當的干涉，使之有所轉好，至多不克不及持續(xù)好轉下去，不然中國經濟弗成能保住“7.5%”，進而影響“失業(yè)率”，也將危及“2020年支出翻番”惠平易近生中心目的。
基于此，筆者判別往年下半年至來歲上半年，房地產政策面將繼續(xù)抓緊，直至房地產不再拖經濟后腿。其一，地方將許可中央更大規(guī)模、更鼎力度的救市；其二，地方將持續(xù)加大棚改與保證房建立力度，以緊張商品房建立運動膨脹對經濟的沖擊；其三，地方將有所舉措，引誘貿易銀行更鼎力度的支撐首套房貸，乃至還會將二套房貸政策由壓縮轉為中性。
眾所周知，中國樓市具有光鮮的“政策市”特點，當局一旦開端繼續(xù)抓緊，市場就會漸趨企穩(wěn)，然后蘇醒。固然地方層面弗成能像2009年那樣鼎力度救市，固然不動產一致注銷、房地產稅立法、強力反腐等中臨時要素將克制投資投契性需求，但就現階段中國經濟增速、城鎮(zhèn)化程度、生齒總量與構造等影響樓市需求的根本面來看，只需短期性的房地產調控政策抓緊、房貸支撐力度加大，樓市必定會“軟著陸”，必定會呈現新一輪的蘇醒與回暖。2014-2015年這輪房地產短周期性質的調劑，在政策面趨暖之后，現實上曾經封死房價大跌的空間。
房地產獵頭初次提示：新一輪購房季行將降臨
終于進入9月。一年傍邊，房地產市場素有“金九銀十”的說法。而往年，人們更多的持慎重立場。2013年一線城市房價大漲，步入往年以來，全國樓市降溫，一線城市房價也由漲轉跌?！敖鹁陪y十”還會有嗎？什么時分才是購房好機遇？
針對本輪房地產調劑，筆者以為依然是短周期性質的，屬于熱脹之后的冷縮，調劑幅度不會太大，并非長周期性質的深度下跌。從客歲下半年開端，一線城市的成交量就漸漸趨于下滑，至今釀成量價齊跌，市場一片失望之聲。與主流觀念分歧，筆者以為：自住型購房者，對后市不宜過度失望，新一輪較好的購房機遇，正在悄然降臨。
從微觀面看。一季度經濟低迷，GDP增幅只要7.4%，經由繼續(xù)“微安慰”后，二季度上升至7.5%。一方面，經濟穩(wěn)，則樓市不易大跌。另一方面，要想進一步保增加，不宜持續(xù)打壓房地產。中央鼎力救市、地方不予禁止，就已闡明成績。微觀經濟政策亦由緊轉松，泉幣政策定向抓緊，比方：兩次針對小微企業(yè)和三農的定向下降存準率，一次針對三農的定向降息，1萬億元定向國開行的棚改貸。團體房貸也開端趨松，首套房貸利率有所回落。
從市局面察看?？蜌q是樓市熱潮期，往年分明降溫。但開展至以后，降溫呈現新意向。起首剖析成交量。客歲3月是本輪樓市下行期的最高點，厥后振蕩中下滑，特別是往年以來減速下滑。1-7月份，全國商品房發(fā)賣面積同比降低7.6%，二三線城市下跌約二成，一線城市下跌約三成。
值得存眷的是，7月和8月，30個城市的室廬成交量延續(xù)呈現小幅環(huán)比增加。一線城市室廬成交量，較二三線城市更早更快的呈現下滑，次要是由于2012-2013年間成交火爆，需求透支。8月份，一線城市的室廬成交量，固然同比仍鄙人跌，但環(huán)比7月呈現二成反彈。四個城市中，北京反彈力度最大。其實7月和8月，北京新房和二手房成交量已延續(xù)兩個月呈現反彈。而上海成交量依然低迷，環(huán)比7月小跌5%。
其次剖析房價。往年1-7月，全國商品室廬成交均價降低1.2%，但一線城市依然表示為同比下跌，比方7月份四個一線城市新建商品室廬成交均價為22428元/平方米，同比增加3.3%，個中北上廣深的增幅辨別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看，房價最高點呈現在往年3月，厥后振蕩回落。
國度統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價指數，比均價能更好的反應全國房價變更。70個城市的均勻價錢，環(huán)比漲幅最高點呈現在客歲3月，闡明國五條與細則照樣有必定后果的，同比漲幅高點呈現在客歲12月。房價環(huán)比由漲轉跌的所謂“拐點”，呈現在往年5月，至今已延續(xù)下跌4個月。四個一線城市根本上與70城走勢同步。一線城市的房價變更特色：樓市下行期，房價比二三線城市下跌得快、漲幅大；樓市下行期，則與二三線城市走勢趨同。
2013歲尾的時分，我曾猜測：2014年全國樓市高位震動、逐漸降溫。往年以來，市場的確在震動中降溫。許多冤家關懷，下一輪何時應當購房。我的建議是：留意察看往年四時度至來歲。
這基于兩個判別、一個紀律。判別之一，一線城市將會先蘇醒，估量以后一線城市的室廬成交量根本見底，往年上半年屬于近十年來成交量最低迷的時代，將來一二年不太能夠更低迷了。估量9月一線城市成交量還將持續(xù)反彈，下半年成交量應高于上半年，來歲高于往年。而二三線城市的市場變更普通稍滯后于一線城市。
判別之二，來歲房價將見底企穩(wěn)。量在價前，成交量先見底，房價后見底?；貞浺酝鶅奢啒鞘械兔云?。2008年9、10月份成交量見底，2009年1、2月份房價見底。2011年10、11月份成交量見底，房價則于2012年4、5月份見底。因為許多城市（特別是三四線）室廬庫存量較大，這輪房價見底工夫能夠呈現在2015年。
一個紀律：比擬市場實踐買賣，官方統(tǒng)計數據具有1-3個月的滯后性。比方房價，當市場實踐買賣價曾經穩(wěn)企時，官方數據還會持續(xù)下跌三個月閣下。舉個例子，2011年10月至2012年5月，70城房價環(huán)比下跌了八個月，其實最佳的購房機遇并不是房價上拐的6月份前后，而是2份月閣下，乃至更早些，比方2011年10月至11月，上海有三個樓盤因為降價二三成售樓處被砸（龍湖、綠地、中海），事先買進這三個樓盤者，預先證實抄底最勝利。
以后，70城房價已連跌4個月，我估計會在來歲某些月份止跌反彈。詳細哪個季度、哪個月份房價會止跌、上拐，房地產獵頭不是仙人，無法如斯精準猜測，影響短期房價的要素撲朔迷離，且存在不肯定性。
但我會繼續(xù)跟蹤市場變更，將來會有更多的靜態(tài)猜測，一步步迫近房價下跌“拐點”。想要自住的購房者冤家們，可以親密存眷市場了。
房地產獵頭慎重建議：一線城市和局部二線城市，從如今開端，在房價下跌拐點降臨之前，只需碰到房價下跌二三成的優(yōu)質品牌開辟商開辟商的樓盤，就可出手。而在房價下跌拐點呈現之后，搶到籃里就是肉！
別的提醒一點：全國城市之間市場嚴重分化，下一輪各地樓市見底及蘇醒的工夫點分歧，不宜生搬硬套。請人人親密存眷地點城市的市場供求關系、存貨變更、政策安慰力度等要素，再決議詳細何時入市。
北京獵頭第三篇：9月30日
央媽助推購房“抄底季”！
上周開端，關于房貸抓緊的音訊十分多，當然也有許多所謂的銀行“造謠”，在這種互相矛盾的言論樂音中，人們常常不知該置信哪方。研討房地產這么多年，當面臨紛雜的音訊時，房地產獵頭思想方法是：邏輯第一！關于房貸抓緊，我以為是契合邏輯的。
上周也曾發(fā)過幾條相干微博，猜測了一下抓緊的內容，比方24日曾寫過這么條微博：“答獵頭問：一、抓緊房貸屬必定，樓市冷、擴內需、穩(wěn)增加、惠平易近生。二、抓緊房貸，需求按照地方調控總方針：支撐合理自住需求、克制投資投契需求。三、抓緊偏向有4點：1、首套房貸利率回落，最終九至九五折為主流。2、只認房不認貸。3、中止請求外埠人供給征稅證實。4、二套通俗房過度優(yōu)惠”。
下班后，花了點工夫，扼要的對明天的新政做了些剖析，供人人參考。同時，獵頭公司的參謀冤家可直接援用個中觀念，假如沒有更多成績，就不用打德律風采訪了。
關于進一步做好住房金融效勞任務的告訴
為進一步改良對保證性安居工程建立的金融效勞，持續(xù)支撐居平易近家庭合理的住房消費，增進房地產市場繼續(xù)安康開展，現就有關事項告訴如下：
一、加大對保證性安居工程建立的金融支撐
鼓舞銀行業(yè)金融機構依照風險可控、財政可繼續(xù)的準繩，積極支撐契合信貸前提的棚戶區(qū)改革和保證房建立項目。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改革的存款刻日可延伸至不超越25年。進一步發(fā)揚開辟性金融對棚戶區(qū)改革支撐感化；對中央當局兼顧計劃棚戶區(qū)改革安頓房、公共租賃住房和通俗商品房建立的布置，歸入開辟性金融支撐規(guī)模，進步資金運用效力。
房地產獵頭評點：保證房是個寶，是面討人愛好的大旗，所以要放在第一條，內容相當平庸，回絕剖析。其實，中心內容在第二條。
二、積極支撐居平易近家庭合理的住房存款需求
1、關于存款購置首套通俗自住房的家庭，存款最低首付款比例為30%，存款利率下限為存款基準利率的0.7倍，詳細由銀行業(yè)金融機構依據風險狀況自立肯定。
房地產獵頭評點：這一條，沒有任何新意！我以為可以支撐力度可以更大些，首套通俗房首付比例應回到2010年之前的程度：最低20%。存款利率下限0.7倍，近幾年不斷多是如斯，貿易銀行不會按下限履行的，估計將來九折將是主流。）
2、對具有1套住房并已結清響應購房存款的家庭，為改良寓居前提再次請求存款購置通俗商品住房，銀行業(yè)金融機構履行首套房存款政策。
房地產獵頭評點：這一條力度最大！假如按認房不認貸，則這種狀況已屬二套房。如今二套通俗房也可按首套貸，闡明國度強力支撐自住需求，團結理的初次改良需求也維護！真是好樣的。接下去，中央當局將掀起一波調劑通俗房規(guī)范的風潮，聽說北京已舉動。只需通俗房規(guī)范放低了，那么根本上每一個城市的大局部房源，都屬于通俗房（戶型144平米以下中的大局部），這條關于需求的安慰力度最大！最大！最最大！與之相較，反卻是首套房的支撐力度沒有明顯添加，有些不公道呀！
3、在已撤消或未施行“限購”辦法的城市，對具有2套及以上住房并已結清響應購房存款的家庭，又請求存款購置住房，銀行業(yè)金融機構應依據乞貸人償付才能、信譽情況等要素謹慎掌握并詳細肯定首付款比例和存款利率程度。
房地產獵頭評點：如今只要四個一線城市沒撤消限購，所以根本上指代全中國。這條的本質是：把“三套停貸政策”，敏捷的干失落了！當然，還有一個前提：還清存款，這關于買第三套第四套的有錢人，基本不是成績。因為以后樓市低迷，購第三套及以上的又多屬于投資需求，所以這條臨時安慰感化不分明。比及房價大漲時代，才會發(fā)揚威力。
4、銀行業(yè)金融機構可依據外地城鎮(zhèn)化開展計劃，向契合政策前提的非當地居平易近發(fā)放住房存款。
房地產獵頭評點：哈哈，哈哈。央行和銀監(jiān)里有神人嘛，如斯委宛的表達了一個意思：對外埠人的限貸令可以死去了。2010年4月“國十條”初次規(guī)則：對不克不及供給1年以受騙地征稅證實或社會保險交納證實的非當地居平易近暫停發(fā)放購置住房存款。這條政策的力度，可以排在第二位。關于局部外埠人，比方剛來當地任務的，自在職業(yè)者，經商的，都有能夠取得購房資歷了！
5、銀行業(yè)金融機構要延長放貸審批周期，合理肯定存款利率，優(yōu)先知足居平易近家庭存款購置首套通俗自住房和改良型通俗自住房的信貸需求。
房地產獵頭評點：這條屬于行動文學，5月12號副行長劉士余就曾循循善誘過15個次要銀行的擔任人了。貿易銀行本人的好處思索，許多話聽不出來。后果別高估。
三、加強金融機構團體住房存款投放才能
鼓舞銀行業(yè)金融機構經過刊行住房典質存款支撐證券（MBS）、刊行刻日較長的專項金融債券等多種辦法籌集資金，專門用于添加首套通俗自住房和改良型通俗自住房存款投放。
房地產獵頭評點：這條很猛！之前房地產獵頭曾屢次呼吁，央行出政策向定向寬松，就像定向小微企業(yè)和三農一樣，如斯貿易銀行才會有利可圖，才會有額定的信貸目標停止定向投放。如今明白了兩個工具，一個是MBS,美國最會玩這東東，房地美和房利美多是高手，屬于房貸證券化，可以直接支撐貿易銀行添加放貸范圍；另一個是金融債。把這兩個工具籌集的資金，定向投資通俗房存款！等于說，沒有占領貿易銀行本來的信貸目標。這條十分主要！對貿易銀行來說是肥肉，他們一個個都邑撲上去。所以，人人等著瞧吧，將來幾個月，房貸額度將敏捷添加，貿易銀即將由二大爺釀成小孫子，求著有新盤的開辟商和購房者，去他們家做房貸！并且，央媽和監(jiān)爸，可以在貿易銀行專項債的時分設定前提，比方籌資放貸時，請求貿易銀行關于首套通俗房存款必需打九折。如斯，則將來將會呈現更多的首套房貸利率打折的景象。
四、持續(xù)支撐房地產開辟企業(yè)的合理融資需求
銀行業(yè)金融機構在防備風險的前提下，合理設置裝備擺設信貸資本，支撐天資優(yōu)越、誠信運營的房地產企業(yè)開辟建立通俗商品住房，積極支撐有市場前景的在建、續(xù)建項目標合理融資需求。擴展市場化融資渠道，支撐契合前提的房地產企業(yè)在銀行間債券市場刊行債權融資工具。積極穩(wěn)妥展開房地產投資信任基金（REITs）試點。
房地產獵頭評點：后面鼎力支撐了購房者，央媽監(jiān)爸還嫌不外癮，特地也撫慰了一下開辟商。為他們的融資供給了便當，接下去估量融資支撐力度將加大，2010年關失落的許多通道，會漸漸翻開，開辟貸、IPO、增發(fā)、債券都邑有所抓緊。四點寄義：1、重點支撐優(yōu)質企業(yè)。2、重點支撐通俗房項目。3、攤開銀行間債券，次要指代前段工夫說的中期單子。4、試點REITS，這個很主要，但07年次貸危機迸發(fā)后，中國監(jiān)管層很懼怕，中綴了這政策的制訂，直到明天，都還沒有真貨出來。這東東在美國許多，澳洲和日本也有一些，有利于貿易地產開辟商的投融資與臨時運營。
人平易近銀行、銀監(jiān)會各級派出機構要針對轄區(qū)內分歧城市狀況和外地當局對房地產市場的調控請求，支撐外地銀行業(yè)金融機構掌握好各類住房信貸政策的標準，增進外地房地產市場繼續(xù)安康開展。
房地產獵頭評點：“增進外地房地產市場繼續(xù)安康開展”，這是一句永遠準確而巨大的話，經常呈現在官方文本中。在樓市昌盛期，這句話指代要壓縮和調控市場了。在以后市場低迷的狀況下，則指代要抓緊政策，救市！合營中央市長書記們，把外地樓市給我穩(wěn)?。?/span>
請人平易近銀行上?？偛浚鞣中?、營業(yè)治理部、省會（首府）城市中間支行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）銀監(jiān)局將本告訴結合轉發(fā)至轄區(qū)內城市貿易銀行、鄉(xiāng)村貿易銀行、鄉(xiāng)村協(xié)作銀行、城家書用社、外資銀行及村鎮(zhèn)銀行。
彌補幾點：
關于“認房不認貸”：這條之前傳言許多，終于完整兌現，上述政策中根本上多是只認房。
關于影響：遠弘遠于限購抓緊！要明確，這是地方層面的救市，并且與自住需求親密相干的房貸政策，房貸是影響市場需求最大的要素。
我之前曾撰文寫過：本輪救市分為“三步走”。第一步，城市當局救市。往年6月份，以呼和浩特市地下發(fā)文撤消限購為標記性事情，多半限購城市曾經片面廢棄限購，并同時出臺了其他救市辦法。第二步，省當局救市。往年8月8日，以福建省出臺“閩八條”為標記性事情，省級當局開端出手救市，厥后湘五條、鄂六條等，以后省級救市正在疾速舒展中。第三步，地方部委有舉措。近日，劉士余副行長所謂的“詳細內容要等文件”，已明白收回將出臺政策的旌旗燈號。將要出臺的政策只要一個偏向：抓緊。
中央當局救市權限較小，后果較小。而地方一出手，就知有沒有：有！并且，這個告訴的力度很大，超越之前的預期，特別是關于二套通俗房可請求首套貸，將會無力安慰初次改良需求！許可貿易銀行籌集資金，是一個無力辦法，等于是央媽向通俗房存款的田里，定向放水！因而，四時度室廬成交量將有所惡化，房價下跌的幅度也會收窄，市場失望心情會減退和散失。
有資深獵頭參謀說，央媽銀爸趕在國慶之前出臺政策，這是要為共和國65華誕獻禮的節(jié)拍呀。房地產獵頭以為，固然房地家當討人厭，固然許多人埋怨房價高，但在客不雅上，房地產仍然是國平易近經濟的主要支柱家當。地方鼎力支撐合理的購房存款需求，是“惠平易近生”的主要構成局部，是“穩(wěn)增加”的需要辦法。
最初，關于想要購房的冤家，再次強調一次近段工夫房地產獵頭旗號光鮮、立場堅決的高喊的一句話：新一輪購房季正在降臨！
北京獵頭第四篇：10月29日
地方救市，苗頭漸顯！
昔日，國務院會議，安排推動消費擴展和晉級，重點推動6大范疇消費，個中之一：波動住房消費，增強保證房建立，放寬提取公積金領取房租前提。房地產獵頭以為：地方穩(wěn)增加很上火，擴內需急吼吼。把住房列為之一，意義嚴重，支柱就是支柱，雖只提保證房和公積金，但心坎更愿望：合理購房需求快些釋放！接下去，應有響應辦法出臺。
“增強保證房建立”，并無新意。近幾年，不斷在增強，特別是往年，在棚改方面愈加來勁。定向國開行輸水1萬億典質彌補存款PSL，就是明證。保證房很主要，但以后關于經濟的拉動，次要表示為投資建立需求，而中低支出家庭的租房買房裝修等消費需求，不用奢望！
公積金治理條例規(guī)則：房租超越家庭工資支出的規(guī)則比例的，可以提取付房租。實踐上，這個比例很難制訂和治理，許多中央爽性不許可付房租，當局怕費事。中國公積金軌制，早已失常，無法順應社會開展，早就該抓緊運用控制了。早在2011年，幾部委就在研討若何抓緊。估量不久會有詳細辦法出來……
“波動住房消費”，闡明以后不波動，暗指室廬市場低迷。要想波動，就得讓合理的自住性購房需求釋放出來，并帶動裝修家電等下流消費。官方措辭很奇妙，房地產獵頭翻譯的直白點吧：經過抓緊行政控制，調理信貸、稅收政策，維護初次置業(yè)需求，支撐二次改良需求，促使室廬市場波動安康開展?。?月30日的央四條就是這意思?。?。
研討房地產市場，邏輯很主要。列位只需供認房地產仍然是“政策市”，那我問你：以后和將來一年，政策怎樣走？謎底是專一的：抓緊、抓緊、再抓緊！就是一頭死豬，也會被救活的。何況，以后中國樓市絕非1991年的日本樓市?！氨辣P論”就像白粉，讓大空頭們、小屁平易近們，天天吸一口，爽一會……
近兩天，我在微博上做了一個小查詢拜訪，投票后果：35%的人選擇“成交量往年10月曾經蘇醒”，34%選擇“房價來歲3月行將反彈”。多半人比擬看好市場趨于蘇醒。局部城市量已蘇醒，價錢滯后幾個月。當然，也有約29%的網友比擬失望，選擇“來歲樓市也不會反彈”。房地產獵頭揣測：前面一類冤家，多已錯過一次或兩次購房好機遇了。
據我對房地產短周期的研討，以后四大中心驅動力的狀況是：1、經濟低位彷徨，對多半地域樓市屬中性影響，多數地域負面影響。2、泉幣政策趨松，房地產救市繼續(xù)晉級，政策面暖風漸吹。3、內部資金面中性趨松，但房企資金面壓力較大，促銷仍在持續(xù)，購房合理時。4、庫存壓力較大，去化周期較長，這是專一一個壓抑房價的主要要素，但跟著將來半年至一年成交量的反彈，庫存和去化周期也會增加。
往年8月，房地產獵頭率全國之先喊出：新一輪購房季行將降臨！9月30日央四條出臺后，再次加緊呼吁抄底購房。以后，第三次敦促人人，由于固然嘴上不說，但地方救樓市的苗頭，正在浮現。中央曾經赤裸救市，地方也正有所舉動。央四條是明證，昔日位列六條之一，就是暗喻。
因而，至多是在一線城市和局部二線城市，庫存壓力不太大，需求潛力大的這些城市。假如你屬于自住需求，完整可以看房、選房、下手了。
北京獵頭第五篇：11月12日
樓市“暖冬”來了！
方才過來的10月，全國次要城市的室廬成交量全體分明增加，局部城市重現日光盤，并且二手房市場也呈現了看房量、下定量增加的景象。這預示著什么？
自2011年下半年以來，全國市場趨于分化，三四線城市受困于高庫存，房價波幅趨小。而一線城市和多數二線城市，仍然堅持著過來十年的房價增加態(tài)勢。察看房地產短周期的變更，現階段重點應察看一二線城市的市場變更。易居研討院跟蹤的全國30個典型城市，10月新建商品室廬成交量環(huán)比9月大增24.3%，同比客歲10月增加1.1%。
客歲樓市成交火爆，所以往年比擬客歲同期略有下滑，并不代表以后市場低迷。反卻是，往年10月的成交量遠高于2011年10月，分明高于2012年10月。并且，還創(chuàng)了往年年內月度新高。
癥結是環(huán)比增幅超越二成，這意味著市場活潑度明顯晉升。實踐上，除了每年3月環(huán)比2月（多是買賣萎縮的春節(jié)月份）增加三成以上很罕見以外，只需月度環(huán)比呈現三成閣下的大增，即標明市場呈現異常，樓市能夠要“變天”。往年10月24%的增幅，算不上大增，旌旗燈號意義稍弱。但假如進一步聚焦市場更為敏感的一線城市，則會發(fā)現四個一線城市10月成交量總體環(huán)比大增40%，個中北上廣深辨別增加約17%、43%、63%和53%。
從房地產短周期道理剖析，室廬成交量是一切目標中的先行目標，閱歷過一段工夫繼續(xù)下滑之后，成交量的突現分明增加，則能夠預示著市場能夠正發(fā)作偏向性的變更，也即步入蘇醒通道。按上述數據，則能夠10月份多數大城市的成交量已步入下行通道。
不外，如斯僅靠數據揣摸過于復雜。還須有其他邏輯支持。且看如下三個邏輯。其一，降溫時長。察看過往三次短周期，三年閣下完成一個下行和下行的輪回。這里僅比擬一下衡宇發(fā)賣的下行時長。全國商品房年終累計發(fā)賣面積同比增幅，從2007年9月見頂后到2008年12月份，下行期為15個月。從2009年11月份見頂后到2012年2月份，下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂后到2014年10月份，已達20個月。按上兩輪降溫均勻時長，則估計往年底前后就會完畢下行期。
其二，政策頻吹暖風。往年以來，微觀政策一再“微安慰”，泉幣一再定向抓緊，活動性穩(wěn)中趨松，無風險利率呈下行態(tài)勢。房地產調控由緊轉松，中央救市光禿禿，地方救市嘴硬心軟，限購政策如多米諾骨牌倒下，只剩一線城市為了控生齒而臨時據守，限貸政策松綁。而反不雅上一輪市場降溫的2011年，無論泉幣政策，照樣樓市政策，多是壓縮性的。所以，次要城市樓市蘇醒，正在失掉政策面的支撐。政策托底的邏輯，固然不如2009年那樣光鮮，但性質類似。估計2015年，泉幣政策和樓市政策，仍將堅持、乃至愈加寬松。
其三，成交量月度走勢形狀較強。上兩輪市場降溫期，2008年和2011年的6月至10月，全國次要城市室廬成交量大致呈逐月下滑態(tài)勢，反應了市場繼續(xù)降溫的特點。但往年6月至10月，次要城市室廬成交量卻呈逐月增加態(tài)勢，特別是10月環(huán)比9月大增。比擬可知，以后大城市的市場強度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走勢標明，大城市的成交量已于上半年二季度見底，以后已步入下行通道，我估計四時度成交量將高于三季度，更高于二季度。
當然，眼下也有一種頗為主流的觀念：10月成交量分明反彈，得益于9月30日“央四條”激活了購房者心思預期；但后果是，貿易銀行履行力度偏小，近二周購房者心思預期從新有所回落，將來幾個月成交還將重歸低迷。
對此，我并不失望。就房貸而言，地方支撐合理自住需求的立場明白，在央行和銀監(jiān)會的持續(xù)指點下，將來幾個月，貿易銀行優(yōu)惠力度還將有所添加。何況，還有減稅等其他工具有用。政策偏向明白，市場偏向也就明白了。當然，那些高庫存的城市壓力仍很大。就一線和局部二線城市而言，估計四時度將現“暖冬”。本輪房地產短周期的春天，也不遠了。
樓市最糟時點正在過來！
過來十幾年，我國房地產市場呈短周期輪回，每隔三年閣下一個輪回。當然，每次輪回的內部情況與外部動因，以及運轉的節(jié)拍和動搖的幅度，又存在必定的差別。
那么，以后處于什么階段？研討市場趨向的要點在于：一方面親密存眷數據，數據是市場的臉色與表象。另一方面，還需詳察驅動市場變更的內因與與動因。前者并不算難，但偶然會呈現“虛偽臉色”，比方下行期中的小反彈，彈完之后還會下跌；然后者不易，難在構建合理的邏輯。需求將二者做聯合，綜分解為剖析框架，才干認清近況并進步猜測的靠譜率。
作為剖析師，第一尋求應是搜集到盡能夠多的有價值的數據和信息，并整頓成一個數據零碎，以月度數據為工夫區(qū)間比擬適宜。在以后信息漸趨通明的大數據時期，搜集數據已不太難了，但難于構建零碎，更難在剖析數據，“看圖措辭”需求經歷，更需求悟性。
接下來，剖析一批數據，借此看看市場的神色吧。其一，新房成交量。在房地產短周期的十幾個目標中，房產成交量是最搶先的目標，個中又包含新房和二手房，二者根本同步變更，因為新房數據較多，應以察看新房為主，以二手房為輔。
客歲，處于短周期的高位，全國商品房成交面積同比增加17%。而進入2014年以來，市場繼續(xù)低迷，前10個月，全國商品房發(fā)賣面積同比降低7.8%，但值得存眷的是，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。自2013年1-2月成交增幅見頂之后，增幅已下行了20個月，從工夫過程看，在這里見底屬于正常，將來幾個月轉而下行，估計來歲上半年由降轉增。
大城市的成交量，更能反應短期市態(tài)。上海易居房地產研討院監(jiān)測的30個典型城市新建商品室廬成交面積，往年10月環(huán)比9月增加24.3%，同比客歲10增加1.1%。固然仍略低于客歲10月，但要曉得客歲市場處于昌盛階段。而癥結是環(huán)比大增二成，闡明市場走強，并且創(chuàng)往年月度成交量新高。其實自7月至9月，在中央當局紛繁救市的配景下，成交量已呈小幅遞增態(tài)勢。10月大增，預示著本輪房地產短周期房產成交目標，在大城市地域，總體上曾經開端蘇醒。即使11月和12月比擬10月略有回落，只需環(huán)比降幅不超越二成，都可視為成交振蕩式蘇復的表征。
其二，房價。從紀律上看，房價變更滯后于衡宇成交質變化。存眷兩類房價。一是全國70城房價指數?？蜌q3月，70城均勻環(huán)比漲幅同步見頂，厥后繼續(xù)下行，往年5月由漲轉跌，往年8月跌幅為1.2%，創(chuàng)近十幾年最大單月環(huán)比跌幅，9月和10月跌幅延續(xù)收窄。從客歲4月至往年8月，房價增幅下行了17個月，從短周期的紀律看，大約也到了“變盤”的時點，也即8月跌幅見底屬于大約率事情。來歲二季度能夠由跌轉漲。
二是全國均價。回憶2004年以來的全國商品房成交均價，會發(fā)現2010年是個分水嶺，之前年度下跌10%以上（除了2008年），昔時及之后回落至10%以下。從這一目標來看，黃金十年和白銀十年的分水嶺也恰是2010年，或許更精確的說是2010歲尾，2011年1月“新國八條”出臺后，中國樓市便不寧愿的辭別了黃金時期。從短周期看，客歲1-2月漲幅達20%，并見頂，厥后漲幅繼續(xù)收窄，往年1-2月由正轉負，厥后堅持下跌，但跌幅繼續(xù)收窄，前10個月同比降低0.2%，估計全年根本與客歲持平。局部國度統(tǒng)計局數據每年1-2月會呈現異動，所以只能作大約參考。房價短期變更應次要存眷70城房價指數。
其三，地盤成交量。按照短周期紀律，地盤市場滯后于衡宇市場。客歲全國開辟企業(yè)購空中積同比增加近9%，往年跟著房市的降溫，地市也分明趨冷，往年前3個月至前9個月，全國開辟企業(yè)地盤置辦面積不斷堅持同比負增加，但前10個月逆轉為1.2%的正增加。這一數據比商品房發(fā)賣還要強勢些，有些失常，尚需再察看數月。上海易居房地產研討院跟蹤的全國十大城市的地盤成交量面積，往年以來繼續(xù)下跌，10月同比跌幅擴展為27%，這一數據比上述全國的數據更契合實踐狀況及邏輯。
其四，地價。與以前幾個樓市降溫期的地價表示略有分歧，往年市場降溫的配景下，地價仍堅持較高程度，分明比同期的房價表示更堅硬。往年前10月，全國房地產開辟企業(yè)地盤置辦均價同比增加19%，遠高于成交面積增幅，且僅比客歲全年23%的漲幅回落了4個百分點。從十大城市的地盤溢價率看，客歲二季度至往年一季度，堅持在25%閣下，而往年二三季度則回落至15%閣下。而上一輪樓市降溫期的2011年下半年，地盤成交溢價率均勻只要3%閣下。在一線城市和多數二線城市，“房冷地熱”的景象有些稀有。這既給開辟商購地制造了諸多妨礙，又制約了將來兩年房價下跌。
從上述的新房成交量與價來看，房市見底企穩(wěn)跡象趨于分明，成交量先反彈，價錢將會滯后數月后反彈。地盤市場表示略有異常，但慷慨向將是趨穩(wěn)，地價仍在下跌，次要反應了作為需求方的開辟商仍對后市不失望。別的，從室廬庫存和去化周期看，四時度總體正在修建頂部，個中去化周期能夠曾經見頂了。這些數據，總體上傳遞出一個旌旗燈號：本輪房地產短周期的下行底部正在修建，個中作為搶先的目標的衡宇發(fā)賣和去化周期，已泄漏出蘇醒跡象。
從動因剖析，房地產政策暖風頻吹，是驅動市場見底與蘇醒的中心力氣。泉幣政策的定向抓緊，特別是無風險利率的下滑，是驅動市場筑底的主要力氣。在可以預感的2015年，這兩個驅動力的性質不變、偏向不變，乃至還會有所增強。于是邏輯只能是：市場朝著蘇醒的偏向演化。只不外區(qū)域分化明顯，局部大城市市場活性強、易反彈，局部高庫存的中小城市仍將蘇醒乏力，需求更長的調劑工夫，價錢才干走出泥塘。
北京獵頭第七篇：11月22日
降息是房價助推器！
【降息目標！】1、降息目標是穩(wěn)經濟，定向滴灌，難阻經濟增速下滑，自愿偶發(fā)下洪水。2、本輪降息周期始于2012年，6、7月降兩次，2013年空白，次要是房價熱，顧忌！往年樓市降溫，房價下跌，無忌！3、美國QE加入，中外貨幣需求加碼寬松，對沖！
【降息利好樓市！】1、泉幣寬松，第一利好行業(yè)，就是房地產！2、非對稱降息，存款利率降幅更大，利好團體房貸，9月底央四條后，商行落實不給力，現在央媽猛敞胸、再輸奶，房貸本錢全線降低，購房需求減速釋放，幫扶自住需求。3、全部信貸本錢下滑，開辟貸受害，開辟商融資本錢降，房價促銷動力減??！
【降息助漲房價！】8月9月，房地產獵頭在全國率先喊出一標語：新一輪購房季正在降臨！預言大城市成交量已見底，幾個月后房價就會止跌反彈！中心邏輯恰是政策暖風頻吹，泉幣政策與當局救市雙輪驅動，市場只要一種能夠：蘇復。而10月成交量大增，印證了邏輯。今片面降息，進一步增強邏輯，一線城市必定率先反彈！
【買房不宜等！】降息不只下降了房貸本錢，而助進一步改動生意單方預期，預期向看漲偏向集聚。從區(qū)域剖析，關于一線城市，如今就應抓緊工夫出手。關于二線城巿，春節(jié)前宜舉動。關于三四線城市，來歲上半年要搞定。從需求性質剖析，剛需、置換需求，不宜久等！
【短周期顯威力！】置信房地產短周期紀律，樓市最糟時點已過來，來歲全體蘇醒，房價二季度上拐。置信房地產獵頭，堅決決心，買房自住，額定貶值，不留遺憾，一路向前！
?
